Сейчас на российском строительном рынке накопилась критическая масса изменений, которые существенно поменяют рынок недвижимости. В первую очередь это скажется на темпах возведения новых зданий
В разных отраслях происходят системные изменения, которые диктуют новые правила игры. Меняют рынок технологии и новые игроки с другими компетенциями и подходами: Uber изменил рынок такси, Airbnb — рынок аренды жилья, Zillow Group грозится изменить систему покупки жилой недвижимости и т. д. Происходят изменения и вслед за требованиями среды, изменениями регуляторов: размышления о будущем планеты повлияли на введение новых стандартов экологичности топлива и передвижения.
Строительство всегда было очень консервативной отраслью, преобразования в которой происходили постепенно, небольшими шагами, растянутыми на несколько лет. Но сейчас на российском строительном рынке накопилась критическая масса изменений. С 2018 года начинаются перемены, которые поменяют рынок недвижимости до неузнаваемости.
Что сделали власти
Ключевой причиной перемен станут изменения в законодательстве, в теории призванные снизить уровень риска для дольщиков. Первые изменения мы увидим в конце года. Поправки в закон о долевом строительстве, которые существенно ужесточают требования к девелоперу, должны вступить в силу 1 июля, но скорее всего введение изменений отложат на полгода.
Главные — требуемый опыт работы в качестве застройщика, техподрядчика или генподрядчика от трех лет, а также обязательство иметь на счете не менее 10% от проектной стоимости строительства. Фактически эти поправки повышают порог входа на рынок. А значит, новым игрокам пробиться будет сложнее, а действующим необходимо будет подтвердить свою состоятельность.
Но это только начало изменения правил. Результатом реализации плана, разработанного Минстроем совместно с Минфином, Центробанком и АИЖК, должен стать полный отказ от договоров долевого участия (ДДУ) и появление в цепочке «девелопер — покупатель» третьей стороны — банка.
Власти пока еще не предлагают отказаться от продажи жилья на этапе строительства, но хотят сделать так, чтобы застройщики не получали деньги за квартиры в недостроенных домах. Средства покупателя будут у банка, а застройщик получит к ним доступ только после того, как завершит строительство; если этого не произойдет, банк должен вернуть покупателю деньги.
Чтобы соответствовать быстро меняющемуся рынку, девелоперам нужно поставить в приоритет три качества, которые раньше не были основными конкурентными преимуществами: скорость, стандарты жилья и рост объемов ввода.
Новая скорость
Раньше скорость строительства зависела от темпов продаж: падает спрос — можно и помедленнее возводить. Теперь деньги остаются у банка, появление третьего звена в цепочке кроме дополнительных гарантий увеличивает стоимость проекта. Создается ситуация, в которой при наличии свободных средств девелоперу гораздо выгоднее построить объект на свои и продавать уже готовое жилье, существенно экономя на издержках.
И тут конкурентным преимуществом становится скорость строительства: быстрее построишь, быстрее продашь, получишь возврат на инвестиции. Вот почему внимание стоит обратить на технологии, позволяющие строить дома в более короткие сроки.
Вывод может показаться неожиданным: изменение законов подстегнет развитие индустриального домостроения, отрасли, в которой в последние годы незаметно для всех происходила своя большая революция.
За счет постоянной модернизации индустриального домостроения, использования современных материалов и технологий такие дома сейчас можно возводить за три-четыре месяца (в монолите — полтора-два года) и дешевле монолита на 10-12%. По показателям гидро-, звуко- и теплоизоляции современные индустриальные дома уже сравнялись с монолитными, а также появились гибкие технологии, которые позволяют добиться большего разнообразия в фасадах и планировках.
Повальная стандартизация
Переименование «экономкласса» в «стандарт-класс» повлекло за собой необходимость разработки единых параметров для нового сегмента жилой недвижимости. Монолитное домостроение давно нуждается в такой стандартизации, так как нередко параметры квартиры определяются девелопером проекта исходя из собственных представлений о том, каким должно быть стандартное жилье.
В то же время в индустриальном строительстве до сих пор покупатели, заходя в новостройку, могут сказать «Здесь все по ГОСТу», подразумевая отработанное годами качество и заводскую точность. Такой дом, как конструктор, где все детали идеально подходят друг к другу. Продвинутые застройщики сдают дома с полностью готовыми инженерными системами в квартире — даже проводка для этих квартир нарезается на заводе.
Мелкие застройщики отомрут
Регуляторы ориентируют девелоперов на увеличение объемов строительства и ввода. Согласно новой стратегии развития жилищного строительства России, целевой объем к 2024 году должен достичь 120 млн кв. м жилья (то есть 0,82 кв. м на человека). Сейчас в Москве, по расчетам ЦИАН, вводится 0,27 кв. м на жителя. В ближайшее время ввод жилья в столице может увеличиться на 1 млн кв. м в год (в частности, за счет программы реновации): объемы ввода увеличатся до 0,32 кв. м на человека.
Это увеличение должно произойти на фоне эволюционного сокращения количества девелоперов. В такой ситуации критически важным станет вопрос о строительстве больших объемов жилья. А такие объемы могут выдавать только заводские технологии.
К новым реалиям нельзя приспособиться только перестройкой регуляторных и финансовых механизмов: реальные активы и производственные мощности должны быть перестроены под новые требования рынка.
По материалам издания «Forbes» ©
